Anayasa Mahkemesi (AYM), gayrimenkul sahiplerini ve taşınmaz alım satım süreçlerini yakından ilgilendiren önalım hakkı düzenlemesi hakkında kararını açıkladı. Yüksek Mahkeme, paylı mülkiyete konu taşınmazlarda önalım hakkı kullanıldığında satışa konu payın bedelinin hakim tarafından rayiç değer üzerinden belirlenmesini öngören hükmü iptal etti.
Resmi Gazete’de yayımlanan kararda, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinin 2025 yılında 7571 sayılı Kanun’la değiştirilen ikinci fıkrası ele alındı. Söz konusu hükmün iptali için 13 ayrı asliye hukuk mahkemesi ile CHP başvuruda bulundu.
Rayiç bedelin hakim tarafından belirlenmesi tartışma konusu oldu
Önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin hissesini üçüncü kişiye satması durumunda diğer paydaşlara öncelikli satın alma imkanı tanıyor.
Önceki yasal düzenlemede bu hakkın kullanılabilmesi için tapuda gösterilen satış bedelinin ve tapu masraflarının karşılanması gerekiyordu. 2025 yılında yapılan değişiklikle birlikte ise ödenecek tutarın, taşınmaz payının rayiç değeri ve tapu masrafları üzerinden belirlenmesi öngörülmüştü.
İptal başvurularında rayiç bedelin hangi tarihe göre hesaplanacağının ve düzenlemede kullanılan sürelerin yeterince açık olmadığı savunuldu. Ayrıca değişikliğin tapu siciline güven ilkesiyle bağdaşmadığı ileri sürüldü.
AYM mülkiyet hakkına dikkat çekti
Anayasa Mahkemesi, incelemesinde Anayasa’nın 35. maddesiyle güvence altına alınan mülkiyet hakkını esas aldı. Kararda, önalım hakkının satıcı, taşınmazı satın alan üçüncü kişi ve önalım hakkını kullanan paydaş arasında üç taraflı bir hukuki ilişki oluşturduğu belirtildi.
Yüksek Mahkeme, satış bedelinin tarafların serbest iradesiyle belirlediği tutar yerine mahkeme tarafından tespit edilen rayiç değer üzerinden hesaplanmasının satış koşullarını değiştirdiğini değerlendirdi.
Kararda ayrıca hakim tarafından belirlenecek bedelin esas alınmasının satıcı ve alıcının iradesini etkisiz hale getirebileceği, taraflardan birinin haksız kazanç elde etmesine ya da zarara uğramasına neden olabileceği ifade edildi. Bu durumun önalım hakkı sahibini de hukuki açıdan belirsizliğe sürükleyebileceği vurgulandı.
İptal kararı 9 ay sonra yürürlüğe girecek
AYM, mevcut düzenlemenin tarafların menfaatleri arasında adil bir denge oluşturmadığı sonucuna vardı. Bu gerekçeyle ilgili hükmün Anayasa’ya aykırı olduğuna ve iptaline karar verildi.
Yüksek Mahkeme, hukuki boşluk oluşmaması amacıyla iptal hükmünün yürürlüğe girmesi için dokuz aylık süre belirledi. Böylece düzenleme, kararın yürürlüğe gireceği tarihe kadar uygulanmaya devam edecek.
#AnayasaMahkemesi #ÖnalımHakkı #Gayrimenkul #Emlak #Hukuk #Taşınmaz
